Circularidad

El parque público como activo circulante

Hay una palabra que no aparece casi nunca en el debate sobre vivienda pública: circularidad. Y su ausencia explica buena parte de los errores.

Cuando el Estado construye vivienda para vender, o subvenciona su compra, realiza una transferencia unidireccional: recursos públicos que se convierten en plusvalía privada, una sola vez, sin retorno. El parque se achica, el subsidio se agota, y el problema se reproduce.

El parque público de vivienda en alquiler funciona con una lógica distinta. El recurso no se transfiere: circula. Y conviene ser preciso: parque público no significa construcción ni gestión pública. Significa titularidad pública: un suelo o edificio que el Estado no vende sino que estructura como soporte para que agentes privados desarrollen y gestionen vivienda en alquiler dentro de un marco de condiciones. La renta sostiene el mantenimiento, y el activo permanece disponible para la siguiente generación de demanda. El único coste real es la morosidad, resoluble mediante mecanismos aseguradores.

Esta distinción no es ideológica. Es financiera. Y tiene un correlato arquitectónico: durante décadas, cierta interpretación del “form follows function” desterró la idea del tipo arquitectónico como estructura adaptable. El resultado fue arquitectura optimizada para un uso único, que envejece mal y se vuelve obsoleta antes de amortizarse. Lo opuesto a la circularidad.

Barcelona aprendió algo parecido por otra vía. La transformación urbana de los 80 y 90 fue colaboración público-privada alineada detrás de una visión. Maragall y Bohigas no construyeron ciudad solos, generaron condiciones para que otros lo hicieran con ellos. Campañas como Barcelona posa’t guapa movilizaron recursos privados hacia objetivos colectivos. La ciudad ganó valor sin que el Estado tuviera que comprarlo todo.

Lo que no llegó a escala fue la versión habitacional: colaboración público-privada para generar y sostener un parque de vivienda en alquiler. Antes de 2008, hablar de alquiler institucional chocaba contra un muro cultural y financiero. Lo sé por experiencia directa: proyectos como Basses de Sant Pere 3, concebidos bajo esa lógica hace casi veinte años, eran entonces una excepción incómoda.

Ese viento ha cambiado. La pregunta es si los marcos institucionales están listos para aprovecharlo.

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