Diversidad

Usos mixtos y tenencia diversa. La fórmula que nadie quiere escuchar, y la única que funciona.

A principios de la década pasada participé en un concurso internacional para intervenir en un barrio patrimonial de Lima: edificios ocupados irregularmente durante décadas, en estado ruinoso, en una zona declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.

El concurso estaba avalado por la Municipalidad, el PNUD y la American Planning Association. Los predios estaban legalmente ordenados y listos para actuar. El problema era la viabilidad: la convocatoria original planteaba vivienda gratuita para los moradores actuales como condición. Ningún desarrollador había aceptado antes. Por algo sería.

Mi diagnóstico fue simple: con solo vivienda social, la operación no cierra. Nunca. La única forma de hacerla viable pasaba por que el predio más grande del conjunto, ubicado sobre una avenida de alto tránsito, se desarrollase con usos mixtos: comercial, oficinas, servicios. Y que la renta generada por esos usos sostuviera la componente residencial, en lugar de pedirle al proyecto de vivienda que se autofinanciara.

La otra clave era la tenencia: no vivienda gratis ni vivienda en venta uniforme, sino un abanico de regimenes, desde la simple tenencia hasta la compra progresiva, calibrado según la capacidad real y futura de cada morador. Eso transformaba completamente la ecuación social y financiera del proyecto.

Ganamos el concurso. El proyecto nunca se ejecutó, por razones que tienen más que ver con la política y la financiación que con la propuesta en sí.

Pero la fórmula sigue en pie. Y sigue siendo, a mi entender, la única viable para intervenciones de este tipo: usos mixtos que generen renta, y regímenes de tenencia que reflejen la realidad de quienes ya viven ahí.

Vivienda asequible sostenible no es vivienda social subsidiada indefinidamente. Es una operación urbana compleja donde la mezcla de usos y la diversidad de tenencia son condiciones estructurales, no opciones de diseño.

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