Más metros no siempre es más valor. En regeneración urbana, muchas veces es lo contrario.
En el modelo inmobiliario convencional, la lógica es simple: precio de venta y costo de construcción son datos de partida. El margen se obtiene sobre el suelo. Y de ahí la presión permanente por agregar metros: más superficie construida, más unidades, más rentabilidad. El modelo premia la cantidad.
La regeneración urbana funciona al revés. El valor no se genera agregando metros sino transformando cualitativamente el activo. Y esa transformación, en muchos casos, implica reducir lo construido: eliminar superficie que degrada el conjunto, corregir volumetrías que generaron el deterioro, liberar espacio para usos que el mercado actual demanda y el edificio original no contempló. La rentabilidad no viene del metro cuadrado adicional. Viene del value for money que produce la cualificación.
Esa diferencia no es técnica. Es estructural. Y explica por qué el ecosistema que tenemos no sirve para ejecutar este modelo.
Hace más de quince años presenté proyectos de regeneración urbana en mercados de América Latina junto a otras diez empresas españolas: constructoras, ingenieras, project managers. Fui el más convocante de todas las presentaciones conjuntas. Tardé poco en entender por qué: los demás buscaban trabajo en mercados existentes. Yo mostraba cómo generar mercado nuevo.
El problema era que ese mercado no existía. No había ecosistema que demandara proyectos de retrofit. Y comprendí algo que sigue siendo válido hoy: si esperaba a que ese ecosistema apareciera solo, llegaría tarde y en la cola de todos los arquitectos que se ofrecieran en un mercado ya maduro.
La conclusión fue incómoda pero clara: había que dar un salto hacia instancias superiores, desarrollo e inversion, para poder desencadenar procesos de retrofit y capturar su valor. No alcanzaba con ser el mejor arquitecto especializado. Había que construir el ecosistema desde arriba.
Ese déficit sigue vigente en Argentina y en buena parte de la región. Brasil ha comenzado a despegar y los principales bancos ya tienen líneas específicas orientadas al retrofit. Eran los mismos interlocutores ante quienes yo presentaba ese potencial en conferencias y publicaciones en 2012. Ellos son hoy quienes lo están capitalizando.
Pero en Argentina, el modelo inmobiliario de las últimas dos décadas, basado en la vivienda como resguardo de valor ante la inflación y el cepo, distorsionó todo: agentes, instrumentos, regulación, cultura inversora.
Ese modelo está colapsando. Y eso, paradójicamente, abre una ventana.
No porque el ecosistema esté listo; no lo está. Sino porque cuando un modelo colapsa, el espacio para construir uno nuevo se abre de golpe. El Retrofit to Rent es una apuesta para estar en ese espacio antes de que se llene.
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